Nichtzahlung von erhöhter Betriebskostenvorauszahlung kann zur fristlosen Kündigung berechtigen

In seiner heutigen Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befassen müssen, ob der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen darf, wenn dieser die durch die Erhöhung der  Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet.

Insbesondere hatte der BGH zu entscheiden, ob eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters in diesem Fall erst nach Klage und rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen statthaft sei.

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Mieterin einer Wohnung in Berlin ihre Vermieterin auf Zahlung von Schadenersatz wegen Mietmängel verklagt. Die Vermieterin wiederum reichte Widerklage ein und verlangte die bislang rückständigen Mietzahlen sowie die Räumung der Wohnung. Die Mieterin hatte die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in den letzten Jahren ignoriert und sowohl die Nebenkosten, als auch einen Teil der Grundmiete nicht entrichtet. Wegen der innerhalb eines Jahres aufgelaufenen Mietrückstände hatte die Vermieterin darauf das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

In den Vorinstanzen blieb die Klage der Mieterin erfolglos. Die Vermieterin dagegen erhielt weitestgehend Recht, so dass die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden war. Zur Begründung hat das Landgericht Potsdam als Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Der Bundesgerichtshof teilte diese Auffassung, so dass die seitens der Mieterin eingelegte Revision erfolglos verlief. Der BGH führte dazu näher aus, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzte, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB  noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Quelle:        Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 118/12 vom 18.07.2012
Urteil des Bundesgerichtshof vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11

 

 

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