§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann nicht auf preisgebundenen Wohnraum angewandt werden

In einer heutigen Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof klar, dass die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nach der ein Vermieter im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann, nicht für preisgebundenen Wohnraum anwendbar ist.

Vorliegend überließ eine Wohnungsbaugenossenschaft der Beklagten aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. Dabei schloss die Klägerin mit der Beklagten einen Dauernutzungsvertrag ab.

Im Jahr 2007 beanstandete die Beklagte die übersandte Nebenkostenabrechnung aufgrund etwaiger Positionen. Die Klägerin erhöhte daraufhin für das folgende Jahr die Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 €. Ab Sommer des folgenden Jahres erhöhte sie darüber hinaus die Grundnutzungsgebühr um 9,75 €.

Ungeachtet dessen, zahlte die Beklagte weiterhin lediglich den verringerten Vorjahrsbetrag, so dass die Klägerin  aufgrund der errechneten Zahlungsrückstände das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht, kündigte und die Räumung des Mietobjektes verlangte.

In den Vorinstanzen wiesen das Amtsgericht Hamburg-Barmbek und das Landgericht Hamburg die Räumungsklagen der Vermieterin ab. Das Berufungsgericht stützte dabei die Klageabweisung darauf, dass die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündigung berechtigt sei, da diese Vorschrift auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung finde.

Gegen diese Entscheidungen legte die Klägerin erfolgreich Revision ein. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum nicht gegeben sind:

Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergebe sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle. Denn die Vorgängervorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG hätten preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht war, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren. An dieser Rechtslage habe sich durch die Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geändert.

Der Rechtsstreit wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Quelle: Urteil des Bundesgerichtshof vom 09.05.2012 – Az. VIII ZR 327/11
Mitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 063/2012 vom 09.05.2012

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