Heizkosten müssen in der Jahresabrechnung auch nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden

Ein Hausverwalter muss bei der Abrechnung der Heizkosten die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beachten, welche eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreibt. Für die Einzelabrechnungen sind die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich, so entschied der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.02.12.

In dem streitigen Verfahren, standen sich zwei Wohnungseigentümer als Kläger und der Hausverwalter als Beklagter gegenüber. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Kosten nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter zugrunde gelegt, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt.

Hiergegen klagten die beiden Eigentümer und erhielten in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Landau Recht.

Gegen diese Entscheidung wiederum wandten sich die übrigen Wohnungseigentümer des Wohnhauses mit ihrer Revision an den Bundesgerichtshof. Diese hielten die Abrechnung des Hausverwalters für korrekt.

Der Bundesgerichtshofs hat daraufhin entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen in Bezug auf die Anschaffung von Brennstoffen aufzunehmen seien. Der Hausverwalter habe darüber hinaus eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, welche für die entsprechenden Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genüge die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweise.
Im Gegensatz dazu müsse bei den Einzelabrechnungen jedoch die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beachtet werden. Diese schreibt eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Insofern seien für die Einzelabrechnungen auch die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Der Bundesgerichtshof gab der Revision daher zum Teil statt: Im konkreten Fall entspräche zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssten neu erstellt werden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Februar 2012  (Az. V ZR 251/10)

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