Zwangsvollstreckung auch aus abgetretenen Grundschulden möglich

Seit dem 20.03.2010 gab es auf Grund der Entscheidung des BGH (Az. XI ZR 200/09) Probleme in den Fällen, in denen eine Grundschuld vom ursprünglichen Gläubiger an einen neuen Gläubiger abgetreten hatte. Der BGH war der Auffassung, dass diese Zwangsvollstreckung nur dann zulässig sei, wenn der neue Gläubiger auch in den Sicherungsvertrag des Sicherungsgebers mit dem ersten Gläubiger eingetreten sei. Dies ist in vielen Fällen vor dem 20.03.2010 nicht geschehen.

Hintergrund: In einer Grundschuldbestellungsurkunde werden in der Regel mehrere Erklärung notariell beurkundet. Zunächst ist die Belastung des näher bezeichneten Grundstücks mit der Grundschuld in der benannten Höhe vereinbart, weiter wird im Regelfall (so jedenfalls bei Banken und Sparkassen) die persönliche Haftungsunterwerfung des Sicherungsgebers in Höhe der Grundschuld erklärt und sowohl die dingliche (also die Zwangsvollstreckung in das Grundstück) als auch die persönliche (also die Zwangsvollstreckung in das gesamte private Vermögen) Zwangsvollstreckungsunterwerfung notariell beurkundet aufgenommen. Damit besitzt der Gläubiger neben der Grundschuld auch einen Titel zur Zwangsvollstreckung sowohl in das Grundstück als auch in das Privatvermögen. Als weitere Erklärung enthalten die Grundschuldbestellungsurkunden regelmäßig eine sog. Zweckerklärung; diese stellt die schuldrechtliche Verbindung der abstrakten Grundschuld zur persönlichen Forderung (regelmäßig bei Banken die Kreditforderung) dar und besagt u. a., wann die Bank die Grundschuld und die dinglichen und persönlichen Titel zur zwangsweisen Realisierung der Forderung verwerten darf.

Der BGH hat seine obige Entscheidung damit begründet, dass die Zwangsvollstreckungsunterwerfung auch dann, wenn der Wortlaut dafür keine Anhaltspunkte biete, so auszulegen sei, dass der Abtretungsempfänger, also der neue Gläubiger, nur dann aus ihr vorgehen könne, wenn er in die Sicherungsvereinbarung mit dem alten Gläubiger eingetreten sei. Der Sicherungsgeber müsse geschützt werden, wenn z.B. eine Abtretung ohne seine Veranlassung erfolge; er müsse daher Einwendungen auch dem neuen Gläubiger der Grundschuld entgegenhalten können.  Seit dem 20.03.2010 haben wir daher dahingehend beraten, dass beim Erwerb der Grundschuld durch den neuen Gläubiger auch die Rechte aus der Zweckerklärung an den Zessionar abgetreten werden.

Nach der Abtretung der Rechte aus der Grundschuldbestellungsurkunde ist in jedem Fall eine sog. Klauselumschreibung auf den neuen Gläubiger erforderlich, die besagt, dass nunmehr der neue Gläubiger Inhaber der Forderungen ist. Diese Klauselumschreibung haben die Notare durchzuführen. Die Notare haben mit Hinweis auf die obige Entscheidung diese Klauselumschreibung dann verweigert, wenn kein Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vorgelegt werden konnten, dass der neue Gläubiger auch in den Sicherungsvertrag eingetreten war.

Nun hat der für Zwangsvollstreckungsrecht zuständige VII. Zivilsenat des BGH in einem Beschluss vom 29.06.2011 (Az. VII ZB 89/10) eine deutlichere Erleichterung für den neuen Gläubiger einer Grundschuld geschaffen. Der BGH hat klargestellt, dass der Notar die Klausel in allen Fällen erteilen muss, in denen die Unterwerfungserklärung keinen Anhaltspunkt für die vom XI. Zivilsenat angenommene Bedingung enthält. Begründet wird diese Auffassung mit der Formalisierung des Zwangsvollstreckungsverfahrens, die einer Auslegung Grenzen setzt. Der vom XI. Zivilsenat bezweckte Schutz werde dadurch gewährleistet, dass der Sicherungsgeber in einer Klauselgegenklage gem. § 768 ZPO Rechtsschutz erlangen könne; dort könne er die Einwendungen vorbringen, die Unterwerfungserklärung sei einschränkend im Sinne der Entscheidung des XI. Zivilsenats auszulegen und die danach erforderlichen Voraussetzungen lägen nicht vor. So könne der Sicherungsgeber u.a. vorbringen, die Grundschuld sei ohne seine Veranlassung erworben worden.

Damit ist zukünftig eine erleichterte Klauselumschreibung und Zwangsvollstreckung für den neuen Gläubiger möglich. Abzuwarten bleibt, in welchen Fällen Sicherungsgeber gegen diese Maßnahmen mit der Klauselgegenklage vorgehen.

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