Renovierungskosten wegen Modernisierung können auf Mieter umgelegt werden

Der Vermieter darf Renovierungskosten, die im Zuge der Modernisierung der Wohnung entstehen, auf den Mieter umlegen. Eine Mieterhöhung ist in solchen Fällen auch rechtmäßig, wenn der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst vornimmt.
Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Verfahren mit einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter zu tun. Der Vermieter ließ aufgrund Modernisierungsarbeiten neue Wasserzähler im Mehrfamilienhaus des Mieters anbringen. Aus diesem Grund erhöhte er darauf die Mietkosten der Parteien um 2,28 €.

Der Kläger als Mieter einer dieser Wohnungen machte den Vermieter nach Einbau der neuen Wasserzähler darauf aufmerksam, dass aufgrund der mit dem Einbau verbundenen Beschädigung der Dekoration seine erst kürzlich renovierte Küche neu tapeziert werden müsse. Diese Renovierung wollte der Mieter selbst vornehmen, jedoch verlangte er dafür vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe von 144,30 €.
Diesen Vorschuss zahlte der Vermieter vorerst und legte ihn dann auf die Mietzahlungen des Klägers um, so dass dieser nunmehr 3,67 € im Monat mehr bezahlen musste. Als Begründung gab er an, dass die Renovierungsarbeiten der Küche ebenfalls als Modernisierungskosten anzusehen seien.
Mit diesem Vorgehen war der Mieter nicht einverstanden und zahlte die Erhöhung im Folgenden nicht. Der Vermieter erhob sodann Klage auf Zahlung vor dem Amtsgericht Görlitz und gewann den Rechtsstreit in erster Instanz.
Hiergegen legte der Mieter Berufung beim Landgericht Görlitz ein. Dieses gab der Berufung am 23.06.2010 statt und wies die Klage ab. Nach Ansicht der Richter durften die erstatteten Auslagen für die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ansonsten werde er für das Einfordern der ihm zustehenden Aufwendungen bestraft. Dies verstoße gegen den Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB.

Gegen dieses Urteil legte wiederum der Vermieter Revision ein und bekam vom Bundesgerichtshof abermals Recht:

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass es sich bei dem Einbau von Wasserlesern um eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB handelt, so dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt ist.
Anschließend führt das Gericht aus, dass der Vermieter die Kosten für die infolge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten notwendigen Reparaturen nicht nur dann auf den Mieter umlegen darf, wenn er diese selbst in Auftrag gegeben hat. Er ist hierzu auch berechtigt, soweit der Mieter in Eigenregie gehandelt hat. Etwas anderes ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn des § 559 Abs. 1 BGB. Denn für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Bei einer einschränkenden Auslegung würde es sich für den Vermieter nicht rentieren, wenn er die Arbeiten durch den Mieter ausführen ließe. Er müsste vielmehr einen Handwerker beauftragen. Dadurch würden die Kosten unnötig in die Höhe getrieben werden, was auch für den Mieter von Nachteil ist.
Der Mieter darf sich nach Ansicht des Gerichts außerdem nicht darauf berufen, dass die von ihm geltend gemachten Aufwendungen wegen der selbst ausgeführten Reparaturen über das hinausgegangen sind, was eigentlich zur Beseitigung der Schäden notwendig gewesen wäre. Hierin liegt eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 Abs. 1 BGB.

Fazit: Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Mieter durch die Ausführung der Arbeiten in Eigenregie nicht verhindern können, dass die geltend gemachten Aufwendungen auf die Miete umgelegt werden. Trotzdem ist diese Variante in der Regel für den Mieter wirtschaftlich günstiger.

Quelle: Urteil des Bundesgerichtshof vom 30.03.2011 (Az.: XIII ZR 173/10)

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